Teknisk due diligence: Site resilience-analyser er blevet et must
Af Mark Howell,
markedschef, Niras
Oversvømmelser, lugtgener, stormflod og støjende naboer. Vi ved det godt: Disse forhold vil vi helst undgå på hjemmefronten. Men hvad tænker udviklere eller investorer, når de har forelsket sig i en ejendom? Er beliggenhed det eneste parameter? Nej, det er det ikke.
Inden for ejendomstransaktioner og projektudvikling ser vi, at man tænker mere langsigtet. Det er ikke længere nok at fokusere på en bygnings kvalitet, funktionalitet og investeringsbehov i et totaløkonomisk perspektiv. Ejendomsudviklere og -investorer har fokus på, hvordan eksterne faktorer på langt sigt påvirker ejendommen og dens planlagte anvendelse, der ligger til grund for ejendommens indtægter.
Der er en tydelig trend og en voksende efterspørgsel for en Site Resilience-analyse i forbindelse med en ejendomstransaktion. Resilience, der på dansk oversættes til modstandsdygtighed, er et udtryk for, hvorvidt grunden - hvor ejendommen er placeret - kan være udsat for negative fysiske påvirkninger både nu og i fremtiden.
Mange investorer taler om at foretage en ESG-screening (Environmental, Social and Governance) af en ejendom eller grund forud for, at de indleder en forhandling om køb. Disse ESG-parametre sikrer, at handlen foretages med afsæt i en række etiske og bæredygtige retningslinjer, der har til formål at forøge bevidstheden om forholdet mellem forbrugerne, miljøet og det lokale samfund.
I Niras udfører vi i forvejen mange due diligence-undersøgelser for kunder i forbindelse med ejendomstransaktioner. Vi ser, at der i stigende grad er behov for en site resilience-analyse som et betydningsfuldt bidrag til den samlede ESG-vurdering.
Skybrud og stormflod
Alt afhængigt af grundens fremtidige brug kan der være mange forskellige risici, man skal undersøge. Men et emne, der altid spiller ind, er naturkatastrofer. Skovbrande, tørke og jordskælv er vi sjældent udsat for i Danmark, men skybrud og stormflod kommer med jævne mellemrum. Og i fremtiden kommer de oftere. Det, som vi i dag betegner som en 100-års-regn-begivenhed, vil om 100 år betegnes som en 25 års-regn-begivenhed.
Når vi udarbejder en skybrudsanalyse, ser vi på fremtidige scenarier: Hvad sker der, hvis regnvandssystemet er blokeret eller kapaciteten opbrugt? Hvor høj er vandstanden for en 10-, 20-, 50- eller 100-års-regn? Analysen tager hensyn til områdets topografi, typologi og geologi. Ligeledes for stormflodbegivenheder beregner man vandstanden efter stormstyrke og vindretning.
Dermed får investoren/udvikleren et klart billede af grundens risikoprofil med mulighed for at kapitalisere mitigerende initiativer.
Under site resilience kan yderlige faktorer komme på spil, f.eks.:
- akustisk belastning
- vibrationer fra transportsystemer
- luftkvalitet eller luftforening fra erhvervsarealer i nærheden
- resterende kapacitet i forsyningsinfrastruktur i forhold til planlagt udvikling
- kapacitet i vejnettet
- stigende grundvand
Alle disse undersøgelser kan være med til at give udvikleren eller investoren et langsigtet billede af, hvor 'robust' grunden er.
Automatiseret databehandling
I Niras har vi en GIS-baseret informationsplatform (Geografisk Informations System), der automatisk indhenter data fra offentlige og private kilder. Disse data supplerer vi med egne dataanalyser.
De mange oplysninger fra diverse informationskilder muliggør en meget effektiv, koordineret og hurtig databehandling, og man kan løbende udvide mængden af data og dataanalyser, som er tilgængelige i platformen.
Platformen kan man bruge til en effektiv og hurtig screening af, hvad der er gældende på de undersøgte områder.
