Vil investorerne jagte andelsejendomme?

De seneste år er hundredvis af andelsboliger blevet overtaget af pensionskasser og andre investorer.



Først og fremmest er nødlidende andelsforeninger blevet opkøbt af ejendomsselskaber; de mest kendte - og største - eksempler er Duegården og Hostrups Have, begge på Frederiksberg. Men der har også været flere eksempler på, at investorer har tilbudt at købe andre andelsejendomme, sådan som Licitationen - Byggeriets Dagblad/Andelsboligen tidligere har beskrevet.



Og nu kan dén trafik muligvis blive forøget på grund af det såkaldte Blackstone-indgreb, som Socialdemokratiet, venstrefløjen og Dansk Folkeparti vedtog tidligere på måneden.



Indgrebet skal ifølge boligminister Kaare Dybvad Bek (S) gøre det sværere for "kortsigtede investorer" at købe ejendomme, istandsætte lejligheder og skrue kraftigt op for lejen.



Den nok vigtigste regel i loven er en helt ny karensperiode - først efter fem års ejerskab kan en udlejer gennemføre de meget omtalte paragraf 5.2-moderniseringer.



Dén ændring har udløst et værditab for udlejningsejendomme, fordi en ny køber skal vente længere tid på at kunne øge lejeindtægterne.



Normalt ville værditabet også ramme andelsboliger, fordi de skal værdiansættes, som om de var udlejningsboliger - men for at modvirke dét har forligspartierne undtaget andelsejendomme for karensperioden, hvis de senere skifter status til udlejningsejendomme.



Frygter flere købstilbud

- Det er indlysende, at hvis man har to ens ejendomme, den ene med karensperiode, den anden uden, ja, så vil en køber giver mere for ejendommen uden karensperiode. Men et kvalificeret gæt er, at vi ikke vil se tonsvis af den slags handler, for i andelsboligforeninger handler det også om, at man er herre i eget hus og selv kan bestemme, siger Mikkel Scheel, ejendomsmægler, valuar og direktør i Scheel & Co. med speciale i blandt andet andelsboliger.



Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er også opmærksom på de muligheder, som investorer kan se i, at andelsejendomme er fritaget for karensperioden.



- Vi kan godt frygte, at der kan opstå ekstra interesse for at købe andelsboligejendomme. Vi ser et mønster, hvor nogle advokater udser sig andelsejendomme, som ikke er så økonomisk solide, og henvender sig med købstilbud. Vi vil følge tæt, om undtagelsen får konsekvenser, og vi har tilkendegivelser fra både boligministeren og partierne bag forliget om, at de fortsat ønsker mange andelsboliger, siger direktør Jan Hansen.



ABF får jævnligt henvendelser fra andelsbolighavere, der bor i foreninger, som drøfter et købstilbud. Det kan ifølge ABF skabe splid mellem beboerne, fordi nogle andelshavere vil sælge, mens andre vil køre den fælles forening videre.



Tvivler på effekt

To store erhvervsmæglere tvivler dog på, at der vil komme væsentligt flere købstilbud på andelsejendomme.



- Normalt opstår et købstilbud, når en forening står over for store udfordringer, for eksempel stor gæld eller udsigt til at skulle udskifte taget, så andelshaverne skal have rigtig mange penge op af lommerne. Der er grænser for, hvor tit det sker, og andelsejendomme er jo ikke steget i pris, i stedet er udlejningsejendomme faldet i pris på grund af indgrebet, siger Stig Plon Kjeldsen, analysechef og partner i Nordicals (det tidligere Nybolig Erhverv).



- Jeg tror faktisk ikke, at Blackstone-indgrebet vil føre til flere købstilbud. Det er grundlæggende et spørgsmål om pris: Hvis man indregner en karensperiode, bliver prisen lavere end uden en karensperiode. Og så fungerer markedet jo sådan, at en sælger af en almindelig udlejningsejendom må acceptere en lavere salgspris end for en andelsboligejendom, påpeger Peter Winther, administrerende direktør og partner i Colliers International.



Han anslår, at der formentlig kun er handlet en håndfuld andelsboligejendomme det seneste halve år. Indgrebet - herunder karensperioden og fritagelsen for andelsboligejendomme - har været kendt siden 30. januar, da det politiske flertal indgik aftalen, som fra 1. juli bliver til gældende lov.



Glade sælgere

I Ejendom Danmark, der organiserer både udlejere og administratorer af ejendomme, tvivler underdirektør Morten Marott Larsen på, at "vi vil se de store tal" for købstilbud:



- Vi vil nok se nogle eksempler på, at foreninger får et tilbud om at sælge deres ejendom. Men hvis en-to procent vil benytte sig af det, vil vi da glæde os på deres vegne, for så har de valgt at sige ja til et tilbud og kan fortsætte som lejere."