Andelsboliger under tredobbelt pres

Der er bremset stort set helt op for nye andelsboliger - både via nybyggeri og tilgang via den såkaldte tilbudspligt, hvor beboere overtager ejendomme, som eksterne har givet bud på at købe.

Opbremsningen skyldtes i første omgang en lovpakke, som fra juli sidste år skulle sikre mere økonomisk solide andelsboligforeninger - med tilsvarende mindre risiko for spekulative lån, optimistiske budgetter og konkurser.

Den slags optrådte nemlig flere steder blandt andelsforeninger med de kuldsejlede Frederiksberg-bebyggelser Duegården og Hostrups Have som nogle af de mest omtalte.

Loft over lån udløste protester
Særligt et af elementerne - loft over andelen af afdragsfrie lån i andelsforeningerne - udløste dog protester fra projektudviklere, administratorer og andre branchefolk.

De mente, at loftet var unødvendigt og ville øge boligafgiften markant med færre nye andelsboliger til følge.

Lovpakken, som et bredt flertal i Folketinget står bag, får dog opbakning fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

- Forliget skaber mere tryghed og er rigtig godt med for eksempel bedre valuarvurderinger, 15-årige budgetter og langsigtede planer for vedligehold. Der bliver stiftet færre foreninger, og det er en naturlig konsekvens, for mange af de foreninger, vi så før i tiden, var ikke robuste nok (afdrog ikke nok på gælden, red.). Det er bedre, at beboerne ved, hvad det reelt koster, siger Jan Hansen, direktør i ABF, til Licitationen - Byggeriets Dagblad.

Ingen prisboble
Jan Hansen og ABF skumler derimod - ligesom flere andre andelseksperter - over skærpede låneregler fra Finanstilsynet siden sensommeren.

Tilsynet har populært sagt fortalt bankerne, at de skal vurdere andelshavere på lige fod med købere af ejerboliger. Det indebærer øgede krav om opsparing og husstandsindkomst, og så skal bankerne ikke kun se på gælden i form af lån til indskuddet for hver bolig, men også på foreningens gæld opgjort per bolig.

- Man må holde tingene adskilt. Der bliver talt om prisbobler for ejerboliger i vækstområder (Storkøbenhavn og Aarhus, red.), men for andelsboliger er der ingen prisboble. Finanstilsynet ser nogle risici, vi slet ikke kan genkende. Det er fint nok at have regler om rådighedsbeløb i husstanden, men kravene til husstandsindkomst og opsparing for lån til andelsboliger er alt for voldsomme. Mange steder svarer det til en husstandsindkomst på seks-syv-otte-ni hundrede tusinde kroner og op imod en million. Det udelukker rigtig mange, og for eksempel pensionister og enlige vil have svært ved at nå det, påpeger Jan Hansen.

Kritik af lånestramninger
Ifølge Jan Hansen og ABF er de nye lånekrav især urimelige på to felter: For det første vil Finanstilsynet indregne hele gælden, altså både, hvad den enkelte husstand låner til sit indskud, og de fælles lån i andelsforeningen, typisk realkreditlån.

Men de fælles lån hæfter hver enkelt andelshaver yderst sjældent for, og derfor bør de ikke regnes med, lyder argumentet fra ABF.

For det andet er det ikke rimeligt at stille krav om opsparing, når en beboer ønsker at blive andelshaver.

- Kravet kan være rimeligt ved ejerboliger, som man normalt planlægger lang tid før købet. Men når en andelsforening bliver dannet via tilbudspligten, er det som regel med meget kort varsel, og beboerne har kun det lovfastsatte krav på ti uger. Derfor har de reelt ikke mulighed for at spare op, siger Jan Hansen.

Flere andre andelsboligeksperter tilslutter sig over for Licitationen - Byggeriets Dagblad vurderingen af, at de løftede pegefingre fra Finanstilsynet har sat yderligere en bremse på nye andelsboliger.

For eksempel henviser advokat Allan Thomsen til, at det såkaldte Posthus-projekt i Værløse i Nordsjælland - som han har været med til at udvikle - i det sene efterår blev ændret fra andelsboliger til ejerboliger, fordi en del af de kommende beboere ikke kunne leve op til de nye låneregler.

Øget skat om hjørnet
I horisonten lurer så en tredje trussel for andelsboligerne: Højere grundskyld.

Som konsekvens af de mange problemer i det tidligere Skat med at vurdere fast ejendom er jord under etagebyggeri blev kraftigt undervurderet - og det vil også andelsboligerne blive ramt af de kommende år.

Beregninger foretaget af Nykredit for Berlingske viser, at en typisk andelsboligforening står til et vurderingshop på næsten 80 procent fra 2018 til 2026. De nye vurderinger ventes at være klar i 2021, og det vil gradvis udløse højere grundskyldsregninger fra det lokale rådhus til masser af andelsforeninger.

Vurderingen fra 2011 har været gældende de forgangne år, og i mellemtiden er prisen på lejligheder i Storkøbenhavn og Aarhus steget kraftigt, blandt andet på grund af stor interesse fra udenlandske investorer.