Tilbud skaber tvist mellem lejere og ejere

Den blev indført tilbage i 1976, den såkaldte tilbudspligt, som står bag en meget stor del af væksten i antallet af andelsboliger i hovedstadsområdet og de største provinsbyer.

Reglen giver lejere i udlejningsejendomme med mindst 10 boliger ret til at købe ejendommen og etablere en andelsboligforening - til samme pris, som udlejeren har fået tilbudt fra andre ved et salg, for eksempel ejendomsselskaber eller pensionskasser.

Reglen er ganske populær i lejer- og andelsboligkredse.

- Vi synes, det er ret og rimeligt, at lejerne har mulighed for at byde på ejendommen, og det behøver ikke at være et problem for udlejeren, der jo får samme pris, som ejendommen er forhandlet til. Reglen har fungeret upåklageligt, og vi ved, at ejendomme, der bliver drevet som andelsboligforening, generelt bliver holdt i bedre stand end private udlejningsejendomme, siger Jan Hansen, direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

Andelsboliglotteriet
Helt andre toner lyder fra Ejendomsforeningen Danmark, der både organiserer ejendomsadministratorer og - nok så væsentlig i denne tvist - udlejere med cirka 85 procent af det professionelle udlejningsmarked.

- Vi har intet imod andelsboliger, men vi er imod tvangssalg. Og ejendommen er nu engang ejerens ejendom, og tilbudspligten påvirker prisen, ligesom hvis man kun må sælge sin bil til en bestemt person og ikke på det åbne marked. Normalt opstår der en gevaldig fordel for dem, der tilfældigvis bor til leje på et bestemt, og vi taler derfor om andelsboliglotteriet, siger adm. direktør Torben Christensen.

Han påpeger samtidig, at en mulig køber typisk har udgifter til for eksempel rådgivning samt teknisk og regnskabsmæssig gennemgang af ejendommen, men ikke kan få omkostningerne dækket, hvis lejerne benytter sig af tilbudspligten.

Alene risikoen for spildte udgifter og ingen handel får ifølge Torben Christensen mange investorer til at undlade at give tilbud på ejendomme, der ellers ville passe godt ind i deres portefølje af mursten. Yderligere en ulempe er, set i Ejendomsforeningens optik, at samfundet mister mange private udlejningsboliger.

Handlinger uden om regel
Trods tilbudspligten bliver der dog handlet udlejningsejendomme i et vist omfang. Nogle steder benytter lejerne sig ikke af tilbudspligten, andre steder får de ikke altid muligheden. Det kan gælde, hvis et nyt ejerskab er spredt på flere investorer, så ingen har bestemmende indflydelse, eller hvis der rent juridisk ikke bliver handlet med en ejendom, men i stedet med et selskab, der ejer ejendommen.

- Der sker forskellige tiltag for at komme uden om reglen, og nogle gange opdager lejerne måske slet ikke, at deres ejendom er blevet handlet, siger Jan Hansen, som særligt har svært ved at se rimeligheden i konstruktionen med, at et delt ejerskab kan annullere tilbudspligten.

Til gengæld mener Torben Christensen hos udlejerne, at det er helt normalt, at flere investorer går sammen om større investeringer for at sprede risikoen. Han skønner, at der fortsat er cirka 240.000 private udlejningsboliger, hvoraf en del dog ligger i små ejendomme, der ikke er omfattet af tilbudspligt.

Politisk røre
Emnet vækker med mellemrum større politisk opmærksomhed. For eksempel sidste forår, da Carlsbergfondet i en milliardhandel solgte flere hundrede lejligheder, hvor lejerne stod klar til at udnytte tilbudspligten og danne andelsboligforeninger.

Det fik de dog ikke mulighed for, da køberen var et konsortium af tre pensionskasser - som formelt ikke købte seks større ejendomme, men derimod seks ejendomsselskaber.

Det udløste krav om skærpede regler fra adskillige politikere uden for den daværende Venstre-regering. Den daværende minister på området, Inger Støjberg (V), udtalte mere afdæmpet til Berlingske, at hun ville overveje, om reglerne skulle præciseres, når lejeloven skulle evalueres i 2017.

Efter regeringsudvidelsen sorterer tilbudspligten under transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen (LA). Han oplyste i december til Folketingets Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalg, at han i begyndelsen af i år vil vurdere, om der er behov for at justere reglerne for tilbudspligt.