Lav regnestykket før du skriver under
Hvis du vil udnytte momsreglerne til din fordel, kræver det, at du har beregnet ombygningsomkostninger helt ned på lejlighedsniveau
Det er simpel matematik, men der er mange ubekendte, og det er vigtigt, at der er regnet på scenarierne, før man skriver under.
Hos Pwc kalder momskonsulent Asger Engvang det for følsomhedsberegning. Man skal stille sig en række spørgsmål og vurdere, hvor følsom casen er i forhold til udsving.
”Hvis salgsprisen ikke lige ender på 35.000 kr. per kvm, men 33.000 kr., og hvis ombygningsomkostningerne ikke lige lander på 8000 kr. per kvm, som jeg regnede med, men på 9000 kr., hænger det så stadig sammen?,” spørger Asger Engvang.
Regner man på et større projekt for en hel ejendom med flere boliger, er en gennemsnitsberegning ikke tilstrækkelig.
”Det sværeste i de her cases er, at når du går ind som developer, vurderer du ejendommen under et, men når du skal vurdere momsen, så vurderer du ikke ejendommen som helhed, så vurderer du den ejerlejlighed for ejerlejlighed,” siger han.
Prisskred kræver justeringer
Så selvom man lever op til kravet om ombygningsomkostninger under 25 procent i det samlede projekt, er der måske en forskel i salgspris på eksempelvis stue- og taglejligheder, der gør, at 30-40 procent af boligerne ikke enkeltvis lever op til kravet, og som der derfor skal betales moms af.
Følsomhedsberegningen kan bruges både som beslutningsværktøj i forhold til, om man overhovedet skal gå ind i casen, den kan bruges i forhandlingen med entreprenørerne, og den kan bruges som et styringsværktøj undervejs i processen.
”Hvis noget skrider, kan du med det samme regne det ind og se konsekvenserne, så priserne kan justeres, når du sætter lejlighederne til salg. I salgssituationen er det også afgørende at vide, om et sidste afslag på 20.000 kr. kommer til at betyde, at man så skal betale moms,” siger Asger Engvang.
