Tony Christrup er medlem af bestyrelsen i DI Ejendom og erhvervsrådet i Københavns og Herlev kommuner Foto: PR

Det danske boligmarked er præget af en grundlæggende strukturel ubalance: Efterspørgslen på boliger – især i de større byer – overstiger langt det, der reelt bliver realiseret i form af nybyggeri. Konsekvensen er øget boligsocial polarisering, mangel på betalbare boliger og et betydeligt pres på de grupper, der ikke kan købe sig en ejerbolig: Unge, enlige, lavindkomstgrupper og ældre.

Hvis vi reelt ønsker at skabe blandede og socialt robuste byer, kræver det et opgør med tre grundlæggende udfordringer: For det første en langsommelig lokalplanproces. For det andet en strukturel usikkerhed, der hæmmer private investeringer. Og for det tredje en samarbejdsform mellem offentlige og private aktører der ikke har fundet den fulde tillid frem.

Den nuværende planlægningsmodel er i praksis en flaskehals for boligudviklingen. Lokalplanprocesser med en varighed på flere år er ikke kompatible med behovet for at realisere flere tusinde boliger årligt i de større byområder. Det er afgørende, at revisionen af planloven anvendes strategisk til at forenkle og afbureaukratisere processerne – og ikke blot som en teknisk justering.

Derudover er der behov for et markant løft i den kommunale planlægningskapacitet – både i form af tekniske kompetencer og administrativt beredskab – hvis tempo og kvalitet skal opretholdes samtidigt.

Stort potentiale i fortætning og aktivering

Der eksisterer et betragteligt uudnyttet arealpotentiale i bynære zoner og eksisterende bystrukturer – ikke mindst i form af kommunale arealer, lavt udnyttede erhvervsområder og tomme bygninger. En målrettet aktivering af disse kan både reducere omkostninger og mindske klimabelastningen ved nybyggeri.

Samtidig udgør fortætning og huludfyldning et vigtigt greb i skabelsen af blandede byer, da de tillader fleksible boligtyper tæt på eksisterende infrastruktur, arbejdspladser og servicefunktioner.

Langsigtet og professionel kapital er tilgængelig – ikke mindst fra institutionelle investorer med interesse i stabile, samfundsnyttige aktiver. Men investeringerne realiseres kun under forudsætning af politisk stabilitet og et transparent reguleringsmiljø.

Når rammebetingelser ændres med kort varsel, svækkes tilliden og kapitalen søger andre steder hen. Øget investeringssikkerhed – ikke mindst i segmenter med lavere afkast, som f.eks. betalbare boliger – er derfor en nødvendig præmis for flere boliger.

Mere partnerskab – mindre konfrontation

Udviklingen af den blandede by kræver en ny samarbejdsform mellem offentlige og private aktører. Modellen bør bygge på fælles målsætninger og incitamenter – ikke på regulering alene. 

Etableringen af sociale eller funktionelle krav i lokalplaner (f.eks. krav om en vis andel almene eller prisregulerede boliger) bør følges af en aktiv kommunal medvirke f.eks. i form af arealtilførsel, fleksible udbudsvilkår eller medfinansiering.

 De bedste løsninger opstår, når begge parter forstår og accepterer hinandens rationaler.

Industrialisering og kvalitet

Den teknologiske udvikling i byggesektoren gør det muligt at opføre boliger med høj arkitektonisk og energimæssig kvalitet – uden at forbruget af tid og ressourcer eskalerer.

Systembyggeri, præfabrikation og digital projektering rummer et potentiale, som endnu ikke er fuldt udnyttet herhjemme. Forudsætningen er dog, at vi accepterer en vis grad af standardisering og tager et opgør med uhensigtsmæssige normer for f.eks. boligers geometri og dagslysforhold, som ofte spænder ben for kompakte og fleksible boligformer.

Flere europæiske metropoler har vist, at det er muligt at forene høj boligproduktion med socialt sammenhængskraftige byer. I Wien har man i årtier arbejdet med blandede ejerformer og en stærk offentlig styring af både arealer og prisdannelse.

I Holland har man reduceret planhierarkiet, hvilket har medført kortere udviklingstider og mere forudsigelige processer. Vi bør se disse byer ikke som idealbilleder, men som erfaringsbaserede praksisser, vi aktivt kan omsætte i en dansk kontekst.

At skabe flere boliger hurtigt og samtidigt fastholde kvalitet, social blanding og økonomisk bæredygtighed er ikke en modsætning – men det kræver en strategisk vilje til at ændre grundlæggende mekanismer i den måde, vi planlægger og bygger på.

Det kræver, at staten og kommunerne tager et større medansvar for proces og arealtilgængelighed. Og det kræver, at vi som private aktører forpligter os til at bidrage til den blandede by – ikke som ideal, men som grundpræmis for fremtidens byudvikling.