Vurdering af andelsejendomme er i kraftig vækst

De seneste måneder er andelsboligforeninger strømmet til for at sikre sig nye - og højere - vurderinger af deres ejendom og dermed af de enkelte andelsboliger.

Det fortæller valuarer, erhvervsmæglere og andre eksperter nærmest i kor til Licitationen - Byggeriets Dagblad/Andelsboligen op til sidste frist 30. juni.

Dagen efter træder det såkaldte Blackstone-indgreb i kraft med flere regler, som skal gøre det mere vanskeligt at opkøbe udlejningsejendomme, modernisere lejligheder og forhøje lejen.

Reglerne ventes at sænke værdien på udlejningsejendomme, fordi investorer får sværere ved at øge indtægterne - og det smitter af på andelsboligejendomme, der ifølge loven skal værdiansættes, som om de var udlejningsejendomme.

Boligministeriet anslår værditabet til tre-otte procent, mens for eksempel flere banker har spået endnu større tab.

Politikerne bag forliget vil dog friholde andelsboliger og har derfor indført flere særregler. Blandt andet at foreninger kan indhente en højere vurdering, som kan fastlåse ejendommens værdi, selv om der måtte ske et værditab.

Dét har mange foreninger set som en sikring af deres og medlemmernes værdier - og nogle foreninger har samtidig valgt at skifte fra den lave, offentlige vurdering til en valuarvurdering foretaget af en ejendomsmægler med særlig uddannelse.

Hovedtrækkene i loven har stået klart, siden et politisk forlig faldt på plads 30. januar, og 4. juni blev Blackstone-indgrebet formelt vedtaget af et flertal i Folketinget.

- Der har bestemt været ekstra trafik. Mange foreninger har taget deres forholdsregler, for en ny vurdering kan give en forsikring af andelsboligernes værdi. Vi kunne godt have ønsket os, at vinduet (for at indhente nye vurderinger, red.) havde været åbent længere, og i nogle foreninger har det været et problem, hvis bestyrelsen ikke har haft bemyndigelse til at indhente en valuarvurdering, siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark, som blandt andet organiserer administratorer af andelsejendomme.

Travle valuarer
Tilsvarende meldinger lyder fra to virksomheder, der udfører vurderinger af andelsejendomme.

- Mange foreninger har ønsket at indhente en ny vurdering og ser det som en forsikringsmulighed, der låser en højere værdi fast. Vi har fået mange forespørgsler, og vi har meget travlt lige nu, understreger Mikkel Scheel, ejendomsmægler, valuar og direktør i rådgivningsfirmaet Scheel & Co.

- Der er klumpet aktivitet sammen, og vi har haft forrygende travlt, for eksempel har der været en vis tilgang af foreninger, der ikke har brugt valuar før, specielt her til sidst. Jeg vil anslå, at vi i første halvår i år gennemfører 175-200 vurderinger og nok tættest på de 200. Sidste år foretog vi omkring 175 vurderinger, og det var for hele året, lyder det fra Stig Plon Kjeldsen, analysechef og partner i Nordicals, der tidligere hed Nybolig Erhverv.

Priser under vurdering
Han peger samtidig på, at de nye vurderinger ikke nødvendigvis kommer i brug.

For hvis der bredt sker et værdifald på udlejnings- og andelsboliger, så vil mulige købere af andelsboliger næppe betale den maksimale pris, som udspringer af en ny, højere valuarvurdering.

Et andet scenarie er, at køberens bank siger nej til at give lån, hvis den regner sig frem til, at prisen baseret på valuarvurderingen er for høj i forhold til markedsniveauet.

Også Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), som organiserer 5.000 andelsforeninger med omkring halvdelen af landets godt og vel 200.000 andelsboliger, kan registrere øget interesse for at få nye vurderinger. Men ABF anbefaler ikke ubetinget sine foreninger at bestille en valuar.

- Vi har opfordret foreningerne til at forholde sig til både fordele og ulemper ved at indhente en ny vurdering. For eksempel er det ikke gratis at få foretaget en valuarvurdering, og hvis andelene alligevel ikke bliver handlet i nærheden af den aktuelle vurdering, er det ikke måske slet ikke relevant at bruge penge på en ny vurdering. Og så vil en ny vurdering ikke nødvendigvis være højere end den nuværende, siger direktør Jan Hansen.

ABF kortlagde dog i april, at 80 procent af de medlemsforeninger, som havde indhentet ny vurdering det seneste halve år, havde fået en højere værdiansættelse. 60 procent havde fået op til fem procent højere vurdering, mens 20 procent af foreningerne fik stigninger på 6-10 procent.