Andelsboliger skal sikre Irmabyen social bredde

Med det gamle og nu fredede kaffetårn som midtpunkt er omkring halvdelen af de forventede op imod 1.200 boliger skudt op i Irmabyen i Rødovre få kilometer vest for Københavns rådhusplads, og nu får ejerboliger og lejeboliger følgeskab af foreløbig 44 andelslejligheder fordelt på to punkthuse.

- Vi vil gerne have mange beboertyper, og andelsboliger bidrager til diversitet i bydelen. Andelsboliger er et interessant segment at arbejde med; beboerne er nærmest en blanding af lejere og ejere, siger Ludvig Find, indehaver af ELF Development, som siden 2014 har udviklet de tidligere Irma-arealer til en ny bydel.

I første omgang bliver to punkthuse i bebyggelsen Stempelhusene udbudt som andelsboliger med forventet indflytning i slutningen af 2020. De 44 boliger er i gennemsnit omkring 100 kvadratmeter, og priserne begynder ved knap 700.000 kroner i indskud og 7.990 kroner i månedlig boligafgift for 85 kvadratmeter i stueplan. I den anden ende af skalaen koster to penthouselejligheder med terrasse på 5. sal godt 1,4 millioner kroner i indskud og har en løbende boligafgift på lidt over 16.000 kroner.

Hvis salget går godt - som det tydede på omkring påske - så udbyder ELF Development også de to næste punkthuse med yderligere 44 lejligheder som andelsboliger.

Fastholder planer
ELF Development planlagde fra starten, at der skulle være andelsboliger i en del af Irmabyen på de gamle industriarealer, som på et tidspunkt husede 700 arbejdspladser. Og de planer er blevet fastholdt, selv om to store sten siden da er landet på vejen.

Fra sommeren 2018 trådte et bredt forlig i Folketinget i kraft om mere solide andelsboligforeninger - blandt andet med loft over, hvor stor andel afdragsfrie lån må udgøre for både nybyggeri og nyetablerede foreninger i eksisterende ejendomme. Og få måneder senere strammede Finanstilsynet reglerne for, hvordan banker skal kreditvurdere familier, som vil låne til indskuddet i en andelsbolig - nu skal også den fælles gæld i andelsforeningen regnes med og vurderes i forhold til familiens indtægter.

Alene lovindgrebet fik flere projektudviklere til at droppe andelsboliger - fx FB Gruppen, som ellers havde solgt tre ejendomme som andelsboliger på Grønttorvet i Valby, men fravalgte andelsformen ved et fjerde planlagt andelsprojekt. Og med stramningerne fra Finanstilsynet bremsede markedet nærmest helt op.

- Lovindgrebet er egentlig ok, for vi ønsker ikke at medvirke til, hvad vi kunne se tidligere med gearet økonomi i nye andelsforeninger. I Stempelhusene har vi lagt op til 30-årige, fastforrentede lån, selv om det giver en højere boligbyrde end mere aggressive låntyper. Men indgrebet fra Finanstilsynet kom ud af det blå, og det virker urimeligt at vurdere andelsboligkøbere, som om de køber en ejerbolig, hvad de jo ikke gør, argumenterer Ludvig Find.

Han tilføjer, at banker har en mindre risiko ved udlån til andelsboliger, fordi ejendommene bliver vurderet til samme pris som tilsvarende udlejningsejendomme:

- Andelsboliger værdiansættes jo ikke højere, end den underliggende lejecase kan bære. Endvidere har bankerne ikke individuel kreditrisiko på køberne; derimod hæfter den samlede andelsforening for realkreditlånet. Det er derfor principielt helt forkert at kreditvurdere den enkelte familie, som om den køber en ejerbolig.

Rådhus bremsede almene boliger
Ludvig Find og ELF Development holder fast i andelsboligerne, selv om det er mere besværligt.

- Andelsboliger er ikke nødvendigvis en nemmere vare for os. Det er kompliceret og tidskrævende at etablere en velfungerende andelsboligforening, men det er vores overordnede mål at have forskellige boligformer. Vi har oplevet stor interesse, og så må vi håbe, at køberne kan blive godkendt i deres bank med de skærpede regler, siger Ludvig Find.

Lidt over halvdelen af Irmabyens boliger bliver ejerboliger, mens godt en tredjedel bliver privat udlejning med både danske og udenlandske investorer som udlejere. Dertil kommer så 44 eller 88 andelsboliger. ELF Development ville gerne have suppleret med almene boliger, men det har Rødovre Kommune - som i givet fald skulle skyde penge ind - ikke ønsket. Borgmester Erik Nielsen (S) forklarede i 2014 i Berlingske, at kommunen allerede havde en meget høj andel af almene boliger og derfor foretrak andre boligformer.

Irmabyen kommer hovedsageligt til at bestå af lejligheder, men får også en del række- eller byhuse og desuden et mindre antal parcelhuse. Med tiden skal her også være børneinstitution og måske butik og cafeer - og så er der kun godt en kilometer til Vestegnens indkøbsmekka, Rødovre Centrum.