Rentefesten fortsætter

De to forrige udgaver af magasinet Andelsboligen satte - i februar i år og november sidste år - fokus på den lave rente, som gjorde det oplagt for andelsboligforeninger at omlægge gamle lån og at finansiere større renoveringsarbejder med nye eller øgede lån. Siden er renten fortsat nedad, så temaet stadig er højaktuelt.

Ved indgangen til april var renteniveauet blevet så lavt, at realkreditselskaberne for første gang udbød 30-årige lån med en pålydende rente på blot én procent. Reelt er renten dog lidt højere, fordi de bagvedliggende obligationer sælges omkring kurs 95 - dermed får låntagerne et kurstab på omkring fem procent, som groft sagt skal fordeles over lånet løbetid. Oveni kommer desuden det løbende bidrag til realkreditselskabet ligesom ved alle andre lån.

Jyske Realkredit - det tidligere BRFkredit - havde allerede i februar lanceret tiårige boliglån med en rente på nul procent. Her skal låntagerne altså kun betale bidraget.

Den fortsatte rentefest har sat gang i lånetilbuddene, og for eksempel forudså Jeppe Borre, chefanalytiker i Totalkredit, over for dagbladet Børsen i april "den største konverteringsaktivitet siden 2015, da vi for første gang introducerede to procent-lånet."

Gevinst ved lavere rente
Både bestyrelserne i landets tusindvis af andelsboligforeninger og deres rådgivere er da også opmærksomme på mulighederne. Faktisk kan foreninger oftere have fordel af at omlægge lån end almindelige boligejere, fordi omkostningerne ved omlægningen af store lån er forholdsvis mindre.

- Det er oplagt at lægge lån på 2,5 procent om til 1,5 procent, for så er renten væsentligt lavere, og der er stort set ikke noget kurstab modsat de helt nye lån på 1 procent. Samtidig vil løbetiden blive forlænget fra de 25-27 år, som er tilbage på de oprindelige lån, til 30 år på de nye lån, og det letter i sig selv ydelsen en smule, siger Klaus Folmann, indehaver af rådgivningsfirmaet Andelsbolig.nu og tidligere mangeårig bankrådgiver med speciale i andelsboliger.

Ekstra vedligehold for samme penge
I hans øjne er det nye tiårige lån til nul procent også interessant for mange foreninger, især til investeringer uden en meget lang levetid.

- Det vigtige er at få vurderet, om der er renoveringsopgaver og større vedligeholdelsesarbejde, som kan fremrykkes, så foreningen kan udnytte den lave rente og måske endda få ordnet større ting uden at hæve boligafgiften. Det kan fx være at udskifte vinduer på bagtrappen, reparere fuger, fugtsikre murværket eller udskifte faldstammer og stigestrenge, siger Klaus Folmann.

Også Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er opmærksomme på mulighederne i de lave renter.

- Det er noget, vi helt klart siger til foreningerne, at de skal være opmærksomme på, fastslår direktør Jan Hansen.

Væk med gamle lån
Renteniveauet kan dels udnyttes til at igangsætte eller fremrykke større renoveringsprojekter, dels til at omlægge eksisterende lån for at få lavere ydelse.

Særligt én gammel låntype er oplagt at se på lige nu, fremhæver Jan Hansen. For i 1980’erne blev der bygget mange nye andelsboliger - det skete med offentlig støtte, og derfor var en stor del af finansieringen indekslån, som blev anvendt dengang. Indekslån har lavere rente end andre lån, men til gengæld bliver restgælden opskrevet i takt med inflationen.

- En del af vores medlemsforeninger har disse lån, som løber i 50 år og derfor stadig har en del år tilbage. Lånene er på mange måder uhensigtsmæssige, fordi restgælden skrives op, men selv om kursen er over 100, kan det for mange foreninger betale sig at indfri lånene og optage nye lån qua den faldende rente, siger Jan Hansen fra ABF.

Tæt på dette magasins trykstart i slutningen af april lå 1,5 procent obligationer med afdrag og 30 års løbetid omkring kurs 99, mens tilsvarende 1 procent-obligationer blev handlet i niveauet 94-95, altså med et vist kurstab for låntageren.