Hård opbremsning: Meget få nye andelsboliger

Det svenske Bovieran-andelsboligkoncept for seniorer oplevede stor købsinteresse, da 55 boliger i en kommende bebyggelse i Frederikssund blev sat til salg for få uger siden. Men det er muligvis det eneste andelsprojekt med nybyggeri, som er lanceret efter en lovændring med virkning fra juli i år.

For andelsboligforliget med blandt andet loft over de afdragsfrie lån vil lægge en kraftig dæmper på markedet - og meget tyder på, fire-fem måneder efter lovændringen, at det også er sket.

- Ud over seniorboligerne i Frederikssund har jeg ikke hørt om andre projekter med nye andelsboliger, siger eksempelvis Hans-Bo Hyldig fra FB Gruppen til Licitationen - Byggeriets Dagblad.

Hans eget projektudviklerfirma er i fuld med at forvandle det gamle Grønttorv i Valby i København til et nyt boligkvarter, og tre bebyggelser med omkring 300 lejligheder blev udbudt som andelsboliger.

Men netop på grund af de skærpede lånekrav blev et fjerde andelsprojekt på Grønttorvet droppet, fordi boligafgiften per måned ville stige mærkbart med færre afdragsfrie lån.

- Der stiftes ikke andelsboligforeninger i nybyggeriet, og det må i høj grad tilskrives lovændringen fra 1. juli i år, lyder det i en skriftlig kommentar fra Henrik Dahl Jeppesen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, der organiserer udlejere og administratorer, og selv er topchef hos ejendomsadministratoren Deas.

Tilbudspligt på skrump
Også antallet af nye andelsboligforeninger etableret ved hjælp af den såkaldte tilbudspligt er skrumpet betydeligt.

Når en privat udlejer sælger en boligejendom, får lejerne ret til at overtage ejendomme til samme pris, sælgeren er blevet tilbudt af en køber. Pligten til at tilbyde lejerne ejendomme til samme pris har hidtil resulteret i mange nye foreninger.

- Uden de nye regler havde vi både set mere nybyggeri af andelsboliger og flere foreninger etableret af lejere. Men det marked er helt lukket. Årsagen er til dels den strammede lovgivning, men også højere priser på boligejendomme og Finanstilsynets advarsel til bankerne om at være påpasselige ved lån til andelsboliger, siger advokat Allan Thomsen med speciale i andelsboliger.

Høje boligpriser
Ifølge Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), er der primært to forklaringer på opbremsningen i nye foreninger: Dels de høje boligpriser i særligt Storkøbenhavn - hvor langt de fleste andelsboliger findes - dels en skærpelse af bankernes udlånspolitik til personer, der gerne vil låne til at købe en andelsbolig.

- Når tilbudspligten træder i kraft, har vi de seneste måneder set nogle priser, som efter min opfattelse er meget høje. Kvadratmeterpriserne ligger på 30.000 kr. og lidt over - og det er ikke sjældent med priser på 32.000 og 33.000 kroner. For to, tre og fire år siden lå niveauet ofte omkring 25.000-26.000 kroner. Derfor vurderer mange lejere, at de ikke har råd til at overtage ejendommen, og de ville måske heller ikke kunne opnå finansiering, siger Jan Hansen og tilføjer:

- Samtidig har Finanstilsynet helt unødigt strammet kravene til bankernes udlån til købere af andelsboliger, og det har stoppet flere påtænkte andelsprojekter.

Også Henrik Dahl Jeppesen fra Ejendomsforeningen Danmark peger på de høje priser:

- Priserne på udlejningsejendomme er historisk høje. I København er allerede 2/3 af den gamle boligmasse omdannet til andelsboliger. Og så har det sikkert også betydning, at nystiftede andelsboligforeninger skal afdrage på gælden.

Helt i stå er det dog ikke gået med trafikken af lejere, der overtager en ejendom og danner en andelsforening, påpeger Anders Bengtsson, partner i Nybolig Erhverv København:

- Jeg har solgt en Frederiksberg-ejendom med en enkelt opgang, hvor beboerne har udnyttet tilbudspligten. Men vi så heller ikke mange overtagelser før lovændringen, måske fordi der ikke var så mange udlejningsejendomme til salg."