Mange andelsboligforeninger har en alt for lav gæld

"Hovedparten af andelsforeningerne har faktisk for lidt gæld."

Det kontante budskab lød på Ejendomsforeningen Danmarks konference tidligere på måneden om andelsboliger og med afsæt i efterårets brede politiske forlig om at arbejde for mere robuste andelsforeninger.

Men det kan være dyrt for beboerne, hvis en forening afdrager for meget på gælden, argumenterede Rasmus Juul-Nyholm, partner i Cobblestone, der før hed Administrationshuset.

Firmaet, der har sit nye navn efter det engelske ord for brosten, har rødder i de københavnske brokvarterer og administrerer omkring 13.000 boliger/lejemål fordelt på 350 ejendomme, hvoraf mange er andelsforeninger.

- Grundlæggende er en andelsforening karakteriseret ved to ting: At der er maksimalpris for boligerne, og at beboerne har etableret et finansielt fællesskab. Og dét fællesskab er enormt effektivt med lave omkostninger og lave bidragssatser, påpegede Rasmus Juul-Nyholm i sit indlæg.

Andelskrone bliver for høj
Han vurderede, at en tilpas belåningsgrad, afhængig af fremtidige investeringer og vedligeholdelsesstand, er 30-60 procent af ejendommens reelle værdi.

- Men mange ligger under det niveau, og det er i virkeligheden for lavt. Så bliver andelskronen nemlig høj, så andelene bliver dyre. Det betyder, at andelshaverne skal finansiere et større beløb, og det kan de ikke gøre på samme fordelagtige måde som de lån, der ligger inde i foreningen, lød argumenterne.

Rasmus Juul-Nyholm pointerede også, at hvis en forening udelukkende havde afdragsfrie lån, så ville der alligevel ske en reduktion i gældsprocenten, når ejendommen stiger i værdi. Selv en lille stigning på en procent om året vil over ti år have udløst en friværdi på ti procent af ejendommens værdi.

Gæld kan også blive for høj
Samtidig advarede han om, at gælden naturligvis også kunne blive for høj.

Så ville det blive vanskeligt at optage nye lån til for eksempel større forbedringer, og måske ville banken kræve højere betaling. Foreningen kunne desuden risikere, at nye købere ville få sværere ved at låne til indskuddet i andelsboligen, hvis foreningsgælden var så stor, at køberens bank ville vurdere den samlede økonomi som usund.

Efterårets forlig om at skabe mere robuste andelsforeninger blev indgået i kølvandet på flere meget omtalte sager, hvor foreninger for eksempel havde optaget meget komplicerede såkaldte Swap-lån, der skulle sikre mod rentestigninger, men endte med at øge gælden.

Flere foreninger er efterfølgende gået konkurs.