Administration af andelsforeninger er et broget marked

Markedet for administration af andelsboliger forgrener sig fra rene administrationsvirksomheder, der har som det eneste formål at administrere for andelsboligforeningernes bestyrelser, til advokatfirmaer, der har det som en forgrening i advokatvirksomheden.

Sidstnævnte fordi det traditionelt har været sådan, at advokater godt kunne have administratorer siddende, og så sideløbende kunne bidrage med juridiske kompetencer ved handler og finansiering.

- Der er meget hård konkurrence på markedet for andelsboligadministration, og det gør sig udslag i dels en skarp priskonkurrence, men også en konkurrence på kvalitet i arbejdet. Der er mange niveauer i det administratorarbejde, der udføres, siger en af de, der har blandet kortene, nemlig advokat og partner Torben Winnerskjold fra det århusianske advokatfirma, Abel & Skovgaard Larsen til Licitationen - Byggeriets Dagblad.

Basisydelse eller hele pakken
Når det gælder niveauet af service overfor andelsbestyrelserne, varierer det det meget fra firma til firma:

- Nogle administratorer tilbyder en basisydelse, hvor det så i videst mulig omfang er andelsbestyrelsen selv, der tager sig af det meste, mens andre administratorer tilbyder hele pakken, med indkaldelse og afholdelse af generalforsamlinger, referater, køb og salg af andelsboliger i foreningen med alt hvad der kræves til det, fortsætter Torben Winnerskjold,

Han tilføjer, at der desuden findes en række andre kombinationer.

- Hos os kommer andelsboligforeningerne ofte, når de er havnet i en eller anden form for problem. Det skyldes jo vores juridiske viden, som vi kan stille op med, og vi har en række af de store sager som for eksempel Duegården og Bangsbohus på Frederiksberg. Begge steder hvor har været brug for juridisk bistand, siger han.

Uheldige lån
Duegården fik i maj måned sidste år efter en lang kamp lov til at gå konkurs, fordi andelsboligforeningen var havnet i økonomisk morads efter at have etableret nogle swap-lån, der kostede foreningen dyrt.

Der er nogle få virksomheder, som udelukkende har administration af andelsboliger som speciale. Men det mest almindelige er, at der er tale om flerstregede virksomheder, som kan håndtere flere forskellige boligtyper.

Hos Abel & Skovgaard Larsen udgør administrationen af andelsboligforeninger omkring 30 procent af forretningen, og generelt mener Torben Winnerskjold, at der er tale en en stigning i antallet af foreninger, der lader sig administrere.

- Der er ret mange krav til at drive en andelsboligforening, og juraen kommer jo hurtigt i spil, når der er finansiering og handel med andelsboliger. Og det bliver hurtigt tungt for en andelsboligbestyrelse, hvis de skal klare det hele selv, siger han.

I advokatvirksomheden sidder der 10 medarbejdere, der udelukkende arbejder med andelsboligadministration og rådgivning.

Presset marked
Hos Ejendomsforeningen Danmark repræsenterer man en række af aktørerne inden for administration af andelsboligforeninger.

- Det er et presset marked. Nogle er mere pressede end andre, men de dygtige, og især de, der har noget volumen, og derfor også kan samle kompetencerne, kan godt tjene penge på at administrere andelsboligforeninger. Der er dog en betydelig priskonkurrence i markedet. Andelsbestyrelserne shopper nemlig lidt rundt for at finde gode priser, siger Ejendomsforeningens juridiske direktør, Morten Østrup Møller til Licitationen Byggeriets Dagblad.

Et af de problemer andelsboligbranchen slås med, er dog værdiansættelsen af andelsboligerne.

- Der er et problem med værdiansættelsen, og her går andelsboligbestyrelserne ofte ret langt for at få den højeste vurdering, og der er ret meget forskel på, hvordan en andelsboligejendom vurderes, men der arbejdes på et fælles aftalegrundlag, således at vurderingerne bliver mere ensartede, siger Morten Østrup Møller.

Billig boform er passé
Et udvalg har arbejdet med 13 anbefalinger på området, og en vurdering, foretaget af et udvalg med repræsentanter fra blandt andre Dansk Ejendomsmæglerforening, ABF (Andelsboligforeningerne) og Ejendomsforeningen Danmark er i færd med at udarbejde et forslag til en politisk bearbejdning.

- Det oprindelige koncept omkring en andelsbolig som en billig boform er jo passé, og vi vil nok se en række foreninger opløse sig selv og blive til rene lejeboliger. Men andelstanken går jo på det fælles ansvar - og vel og mærke et ansvar, der rækker den tid man selv er andelshaver. Kan man acceptere det og styre den præmis, så er der også plads til andelsboliger i markedet, siger Morten Østrup Møller.

Men ændres fokus i retning af mere spekulation, så er andelsboligforeningskonstruktionen uegnet, fordi de spekulative dispositioner sker på fællesskabets vegne, og de enkelte deltagere i fællesskabet kan have vidt forskellige forudsætninger for at vurdere risici og robusthed i forhold til at bære tab.