Andelsboligforening skaber herlighedsværdi med renoveringer

Andelsboligforeningen VE-BO på Vesterbro i København har været aktive på vedligeholdelses- og renoveringsfronten.



Foreningen, der i dag består af 59 boliger og to erhvervslejemål, blev stiftet i 1983. Dengang var ejendommen ikke i den bedste stand. Der var dårlige indvendige forhold og toilet i gården. Men op gennem 1990’erne blev der taget en ordentlig tørn, og siden er der også sket en del forbedringer, fortæller Brian Fabricius, bestyrelsesformand gennem de seneste fem år og beboer i foreningen de seneste seks.



Han fortæller, at det var lidt et tilfælde, at han selv blev andelshaver.



- Sådan tror jeg, det er for de fleste. Boligmarkedet i København er svært og komplekst, siger han og henviser til, at mange finder tag over hovedet gennem netværk.



Det samme gjorde han. Og faktisk er det netop den måde, det foregår på i andelsboligforeningen, der har boliger i størrelsesordenen 47 kvm til 146 kvm. Man skal nemlig kende en for at blive lukket ind i varmen, og sådan har det altid været.



- Jeg kalder det et nærhedsprincip. Det skaber fællesskab og gør, at man hurtigt kommer ind i foreningen, siger bestyrelsesformanden og henviser til, at det svarer til en at have en mentor på arbejdspladsen.



- Man har fra starten en person at gå til med spørgsmål, siger han.



Lav rente giver muligheder

Når det gælder økonomien til forbedringsarbejderne, lægger Brian Fabricius vægt på, at foreningen har haft flexlån i mere end 10 år og har holdt sig fra renteswap.



- Det har vi tjent meget på, oplyser han og fortæller, at de i dag betaler en rente på næsten 0 procent.



Desuden har de kørt med den samme husleje, som før rentefaldet, og det giver et større budget til netop vedligehold og investeringer.



Samtidigt er der blevet afdraget på gælden siden stiftelsen, hvilket gør, at der i dag er en belåning af ejendommen, som tillader, at der kan investeres stort ved at optage lange lån uden, at det belaster foreningens økonomi ret meget.



Og foreningen har været gode til at søge effektiviseringer og besparelser, fremhæver han.



Flere gennemførte projekter

Dykker man ned i projekterne, har ejendommen for 10-12 år siden fået nyt tag, for otte år siden blev vinduerne skiftet til termoruder, og i de senere år er erhvervslejemålene blevet renoveret, og foreningen har desuden gennemført et todelt trappeprojekt i henholdsvis 2013 og 2016.



I alt har de brugt fire-fem mio. kroner på at forskønne og forbedre de syv opgange, og der er udskiftet med nye entredøre.



I 2015 har de desuden udskiftet hele el-forsyningen.



Brian Fabricius havde nemlig bemærket, at hver andelshaver betalte omkring 700 kroner om året til Dong for at have en måler hængende. Desuden var der problemer med, at der ikke var strøm nok i ejendommen. Der var for eksempel problemer, hvis en andelshaver både ville have en opvasker, en elkedel og et keramisk komfur tændt på samme tid, fortæller han.



Derfor blev det undersøgt, om det var muligt at ændre på situationen, og i dag er alle stofkabler blevet udskiftet, der er kommet bimålere op i stedet for individuelle målere, der er kommet mere strøm ind, og samtidigt er el-forsyningen skiftet fra Vesterbro til Frederiksberg.



Ændringen betyder, at foreningen i dag i teorien fungerer som el-leverandør til andelshaverne.



Der bliver afregnet a conto, og grundet det frie forbrugsvalg er det muligt at få sat egen måler op, hvis nogen ønsker en anden løsning, forklarer han og påpeger, at der er sparet mange penge ved ændringerne.



Fordi al strøm er samlet på en måler kan der nemlig ske timeafregning, og da der typisk bruges strøm i perioder, hvor der er mindre pres på, er strømmen billigere. Desuden udbyder de leveringen, og det betyder, at de sparer 10 øre per kW, oplyser han.



Omlægningen har kostet omkring 1,2 mio. kroner, og beregner viser, at investeringens tilbagebetalingstid er cirka ni år, fortæller han.



Altaner er næste projekt

Andelshaverne har desuden selv sat en række forbedringsarbejder i gang, og det har blandt andet betydet, at boligerne i dag har eget bad.



Næste projekt bliver altaner. Der har været licitation på opgaven, og Altan.dk er valgt som leverandør. Projektet skal op på foreningens næste generalforsamling, som skal godkende det, inden der kan sendes en formel ansøgning til kommunen, og projektet kan gå i gang.



Projektet, der er beboerdrevet, har været et lille år undervejs allerede, og forventningen er, at arbejderne bliver sat i gang til juni, fortæller Brian Fabricius og understreger, at det er i foreningens ånd, at beboerne er involveret.



På generalforsamlingen skal det desuden fastlægges, hvordan altanprojektet skal finansieres.



- Umiddelbart tror jeg, det bliver foreningen, siger formanden og påpeger, at VE-BO kan låne i friværdien.



- Det er billigere end at lade folk lave banklån, siger han.



Altanprojektet vil løbe op i godt 5,5 mio. kroner, fortæller han og påpeger, at forbedringsprojekterne ikke som sådan bliver sat i gang for at gøre foreningen mere attraktiv. Med en central placering midt i København, tilflytningen til byen og det nuværende boligudbud i hovedstaden, er der ikke besvær med at få sat nye navne på postkasserne.



Omvendt er der en lang venteliste på 100 personer, fortæller Brian Fabricius, der påpeger, at projekterne i stedet bliver sat i gang for at skabe herlighedsværdi for de nuværende beboere, af hensyn til økonomiske gevinster, fordi det er fornuftigt og for at fremtidssikre ejendommen.



Hvad det næste projekt efter altanerne bliver vides endnu ikke.