Inden for professionel ejendomsinvestering udgør selskabshandler en betydelig del af den samlede aktivitet. Ifølge ReDatas transaktionsdatabase udgør selskabshandler ca. halvdelen af den samlede volumen. Transaktioner gennem selskabskonstruktioner som ApS eller A/S anvendes ofte for at opnå juridisk og skattemæssig fleksibilitet. Blandt institutionelle investorer, fonde og asset managers repræsenterer denne type overdragelser en væsentlig del af markedets samlede transaktionsvolumen. Da selskabshandler typisk indebærer overdragelse af kapitalandele frem for selve skødet, fremgår de sjældent direkte af tingbogen, men registreres i stedet i specialiserede databaser som ReData. Dér kan både transaktionsvolumen og investorliste følges på tværs af selskabshandler og skødehandler.
Fordele ved selskabsstruktur ved ejendomsinvestering
Investering i ejendomme via selskab er på flere punkter anderledes end personligt ejerskab. En primær faktor er den begrænsede hæftelse, hvor selskabet alene hæfter for forpligtelser og gæld. Dette afgrænser den personlige økonomiske risiko, hvilket er relevant ved større porteføljer eller udviklingsprojekter.
Derudover giver selskabsformen skattemæssige rammer, hvor overskud kan konsolideres eller geninvesteres under selskabsskatteordningen, før der foretages udlodning til ejerne. Konstruktionen letter desuden optagelse af fremmedkapital samt etablering af partnerskaber, da ejerandele kan overdrages eller udvides uden direkte ændringer i tinglysningen af selve ejendommen. En selskabshandel udløser ingen tinglysningsafgift på selve ejendommen, fordi der ikke sker et tinglyst ejerskifte. Ved et skøde ville afgiften i 2026 udgøre 1.850 kr. plus 0,6 pct. af ejerskiftesummen. Nyt pant i ejendommen afgiftsberigtiges dog efter de gældende regler.
Vigtige forhold før køb gennem selskab
Investering via et selskab indebærer en række formelle forpligtelser. Selskabsformen stiller lovkrav til årsregnskaber, selskabsretlig dokumentation samt løbende indberetninger til myndighederne. De administrative opgaver og omkostninger til revision og juridisk bistand er derfor generelt mere omfattende end ved personligt ejede ejendomme. Overdragelsen af kapitalandelene registreres i selskabets ejerbog og i Erhvervsstyrelsens ejerregister, mens ejendomsselskabet fortsætter som den tinglyste ejer i tingbogen.
Finansieringsvilkår for selskaber adskiller sig ligeledes fra privat finansiering. Kreditinstitutter stiller ofte specifikke krav til selskabets soliditet, likviditetsberedskab og ledelsesmæssige forudsætninger. I mange tilfælde vil långiver kræve supplerende garantier eller kautionsforpligtelser fra de bagvedliggende ejere, afhængigt af selskabets kapitalgrundlag. Skattemæssigt afstås ejendommen ikke ved salg af kapitalandelene. Den udskudte skat på ejendomsavance og genvundne afskrivninger forbliver i selskabet og overtages økonomisk af køberen, hvilket oftest afspejles i prisforhandlingen. Sælgers gevinst på kapitalandelene kan være skattefri ved datterselskabsaktier med mindst 10 pct. ejerskab.
En samlet vurdering forudsætter derfor en grundig gennemgang af både etableringsomkostninger, løbende administrationsudgifter og de konkrete lånebetingelser, så forretningsmodellens holdbarhed er afklaret på forhånd. Køberen overtager desuden hele selskabets historik, kontrakter, gæld og skatteposition, hvorfor juridisk, skattemæssig og finansiel due diligence typisk er mere omfattende end ved et skøde.
Brug af ReData til at følge markedet for selskabshandler
For investorer, rådgivere og analytikere giver det traditionelle tinglysningsregister kun et delvist billede af ejendomsmarkedet, da en stor andel af omsætningen sker via selskabsoverdragelser. Oplysninger om disse transaktioner samles af erhvervsrettede platforme som ReData, der systematiserer data om selskabshandler. Danmarks Statistiks opgørelse af ejendomssalg bygger på tinglyste handler, og selskabshandler optræder derfor ikke dér med en købesum for ejendommen. Erhvervsmæglernes Branchedata opgjorde den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme i Danmark til 52 mia. kr. i 2024 og 72 mia. kr. i 2025, en stigning på over 35 pct.
Når selskabshandler inddrages i markedsanalyser, opnås et mere dækkende grundlag for at vurdere afkastkrav, kvadratmeterpriser og transaktionsmønstre i det professionelle segment. Det giver aktører mulighed for at sammenligne ejendomme med faktiske handelsværdier i markedet, herunder porteføljeoverdragelser, som ikke registreres som direkte ejendomssalg i de offentlige registre. Udelades selskabshandlerne, undervurderes både antallet af store handler og prisniveauet, fordi omkring halvdelen af volumenet derved ikke medregnes.
Dette datagrundlag anvendes i praksis af blandt andet asset managers, erhvervsmæglere og finansielle institutioner til værdiansættelser, risikovurderinger og løbende markedsmonitorering. Dette gør datagrundlaget særligt vigtigt, når afkastkrav skal sammenlignes på tværs af segmenter.
BREAKING