5-års gennemgang af altaner: Sidste vigtige eftersyn før mangelperioden udløber

Altaner er udsatte bygningsdele. De er i brug året rundt og påvirkes løbende af regn, frost, sol, vind og temperaturskift. Derfor kan der over tid opstå forhold, som først viser sig efter flere års almindelig brug.

Netop derfor er 5-års gennemgangen en vigtig milepæl i et altanprojekt. Her får bygherre og entreprenør mulighed for at gennemgå arbejdet, inden den almindelige 5-årige mangelperiode udløber.

For boligforeninger, ejerforeninger og andre bygherrer er eftersynet en anledning til at få skabt overblik, få dokumenteret eventuelle observationer og sikre, at der bliver taget stilling til forhold, som kan have betydning for projektets afslutning.

Det afsluttende eftersyn efter AB18

5-års gennemgangen er et afsluttende eftersyn af det arbejde, der blev afleveret ved projektets afslutning. Ifølge Altan.dk’s gennemgang af AB18 skal bygherren indkalde entreprenøren til et afsluttende eftersyn, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før, der er gået fem år fra afleveringen. 

Det betyder, at boligforeningen ikke bør vente til sidste øjeblik. Eftersynet skal planlægges i god tid, så eventuelle forhold kan registreres korrekt og behandles inden udløbet af mangelperioden.

AB18 er de almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed og bruges ofte som aftalegrundlag i byggeprojekter. Reglerne beskriver blandt andet, hvordan mangler, eftersyn og afhjælpning håndteres.

Sidste formelle mulighed for at samle op

Entreprenørens mangelansvar løber som udgangspunkt i fem år efter afleveringen. I den periode har entreprenøren både pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen. 

5-års gennemgangen er derfor bygherrens sidste formelle mulighed for at få gennemgået projektet, inden perioden udløber. For en boligforening kan det give både bestyrelse og beboere større tryghed, fordi eftersynet skaber et samlet billede af altanernes stand efter flere års brug.

Samtidig er gennemgangen med til at afklare, om der er tale om egentlige mangler, eller om de observerede forhold hører under almindelig drift, brug og vedligeholdelse.

Timing og dokumentation er afgørende

Et af de vigtigste punkter ved 5-års gennemgangen er tidspunktet. Bygherren skal have styr på afleveringsdatoen og sørge for, at eftersynet bliver indkaldt rettidigt.

Indkaldelsen skal ske skriftligt og med korrekt varsel. Ifølge Altan.dk gælder der som udgangspunkt et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage ved 1- og 5-års eftersyn. Ved hovedentreprise er varslet mindst 20 arbejdsdage. Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren selv indkalde skriftligt med mindst 10 arbejdsdages varsel. 

For boligforeninger er det derfor en god idé at begynde forberedelserne i god tid. Det gælder både den formelle indkaldelse og den praktiske indsamling af information fra beboere.

Beboernes input bør samles på forhånd

Inden 5-års gennemgangen bør boligforeningen danne sig et samlet overblik over altanernes stand. Det kan gøres ved at indsamle input fra beboerne og registrere eventuelle observationer systematisk.

Det kan blandt andet være relevant at se på, om der er synlige skader eller fejl, om døre, beslag, værn og andre bygningsdele fungerer som forventet, om afvanding fungerer korrekt, og om tidligere påpegede forhold er blevet udbedret. Det kan også være relevant at gennemgå tidligere protokoller, korrespondance og dokumentation for vedligeholdelse.

Billeder, beskrivelser og datoer kan gøre det lettere at vurdere de enkelte forhold konkret. Det giver også entreprenøren og eventuelle rådgivere et bedre grundlag for at tage stilling til, hvad der skal registreres ved eftersynet.

Mangler er ikke det samme som almindelig vedligeholdelse

Et centralt spørgsmål ved 5-års gennemgangen er forskellen på en mangel og almindelig vedligeholdelse.

En mangel kan være et forhold ved det udførte arbejde, som ikke lever op til aftalen eller det, man med rimelighed kunne forvente ved afleveringen. Almindelig vedligeholdelse dækker derimod forhold, der naturligt følger med brugen af altanen over tid. Det kan for eksempel være rengøring, snavs, alger, mindre overfladepåvirkninger eller almindeligt slid, afhængigt af materialer og placering. 

Denne skelnen er vigtig, fordi entreprenørens ansvar ikke omfatter alt, der opstår i løbet af fem år. Nogle forhold er en del af den almindelige drift og vedligeholdelse, som ejeren eller foreningen selv skal håndtere.

Eftersynsprotokollen skaber fælles grundlag

Ved selve 5-års gennemgangen gennemgår parterne arbejdet og de forhold, bygherren ønsker at påpege. Som ved 1-års gennemgangen skal der udarbejdes en eftersynsprotokol.

I protokollen noteres de påpegede mangler, entreprenørens eventuelle bemærkninger og eventuelle aftaler om afhjælpning, herunder metode og frist. Hvis en part ikke møder op til eftersynet, kan den fremmødte part gennemføre eftersynet uden den anden parts medvirken. Protokollen skal i så fald sendes til den fraværende part hurtigst muligt. 

For boligforeninger er protokollen vigtig, fordi den sikrer et skriftligt og fælles grundlag for den videre proces. Den kan også være med til at forebygge misforståelser om, hvad der er blevet registreret og aftalt.

Reagér skriftligt, hvis der opdages noget

Hvis bygherren opdager en mulig mangel kort før udløbet af den 5-årige periode, er det vigtigt at reagere skriftligt og inden rimelig tid. Ifølge AB18 kan bygherren kun påberåbe sig mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig besked inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. 

Boligforeningen bør derfor ikke vente med at samle op, hvis beboere eller bestyrelse bliver opmærksomme på et forhold, der kan være en mangel. Jo tidligere forholdet bliver dokumenteret og meddelt, desto bedre er grundlaget for at få det vurderet.

Gode råd til boligforeninger før 5-års gennemgangen

Inden det afsluttende eftersyn bør boligforeningen især være opmærksom på at:

• Få styr på den oprindelige afleveringsdato
• Planlægge eftersynet i god tid
• Indkalde skriftligt med korrekt varsel
• Indsamle input fra beboerne
• Dokumentere relevante forhold med billeder, beskrivelser og datoer
• Gennemgå tidligere protokoller og aftaler
• Skelne mellem mangler, slid og almindelig vedligeholdelse
• Få alle relevante forhold skrevet ind i eftersynsprotokollen

En ordentlig afslutning på altanprojektet

For mange boligforeninger er et altanprojekt en stor investering, som har betydning for både ejendommen, beboerne og den daglige brug af boligen. Derfor er det vigtigt, at projektet ikke blot afsluttes ved afleveringen, men også følges ordentligt til dørs.

5-års gennemgangen giver boligforeningen mulighed for at få det samlede overblik, inden mangelperioden udløber. Med rettidig planlægning, god dokumentation og en klar eftersynsprotokol kan foreningen sikre, at eventuelle forhold bliver håndteret korrekt, og at altanprojektet afsluttes på et trygt og ordentligt grundlag.