1-års gennemgang af altaner: Et vigtigt eftersyn for boligforeninger

Når et altanprojekt bliver afleveret, markerer det ofte afslutningen på en lang proces med projektering, myndighedsbehandling, produktion og montering. For beboerne betyder det, at altanerne endelig kan tages i brug. Men selvom byggearbejdet er afsluttet, er projektet ikke nødvendigvis helt færdigt.

Efter det første år gennemføres der typisk en 1-års gennemgang, hvor bygherre og entreprenør sammen gennemgår det afleverede arbejde. Formålet er at vurdere, om der er opstået mangler, som skal registreres og eventuelt udbedres.

Det er særligt relevant ved altanprojekter, fordi altaner er bygningsdele, der er udsat for både vind, regn, temperaturskift og almindelig brug året rundt.

Et eftersyn efter det første års brug

En 1-års gennemgang er et eftersyn af det arbejde, der blev afleveret året før. Ifølge AB18 skal bygherren indkalde entreprenøren til eftersyn, og eftersynet skal finde sted senest ét år efter afleveringen. 

Gennemgangen handler ikke om almindelig drift, rengøring eller vedligeholdelse, men om at vurdere, om der er fejl eller mangler ved det udførte arbejde. Det kan for eksempel være forhold, der først viser sig efter en periode med almindelig brug, eller mindre fejl, der ikke blev opdaget ved afleveringen.

For boligforeninger og ejerforeninger er gennemgangen derfor en vigtig anledning til at få samlet op på beboernes erfaringer og sikre, at eventuelle forhold bliver håndteret korrekt.

Bygherren har ansvar for at indkalde

Det er bygherren, der skal indkalde entreprenøren til 1-års eftersynet. I en boligforening vil bygherren typisk være foreningen, bestyrelsen eller en rådgiver, der handler på vegne af foreningen.

Indkaldelsen skal ske skriftligt og med korrekt varsel. Ifølge Altan.dk’s gennemgang af AB18 skal indkaldelse til 1- og 5-års eftersyn ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage – ved hovedentreprise dog mindst 20 arbejdsdage. 

Det betyder, at bestyrelsen eller rådgiveren bør være opmærksom på fristerne i god tid, så eftersynet ikke bliver glemt eller indkaldt for sent.

Forberedelsen er afgørende

En god 1-års gennemgang begynder før selve besigtigelsen. Jo bedre boligforeningen har forberedt sig, desto lettere bliver det at gennemgå punkterne struktureret og få afklaret, hvad der eventuelt skal ske.

Det kan være en god idé at indsamle tilbagemeldinger fra beboerne på forhånd. Har nogen oplevet problemer med altandøre, afvanding, overflader, beslag eller andre dele af løsningen? Er der forhold, der går igen hos flere beboere? Og er der noget, som bør dokumenteres med billeder?

Ved at samle punkterne i én oversigt får både bygherre, rådgiver og entreprenør et bedre grundlag for gennemgangen. Samtidig bliver det lettere at skelne mellem egentlige mangler og almindelige forhold som snavs, vejrpatinering, brugsspor eller behov for løbende vedligeholdelse.

Protokollen skaber fælles overblik

Ved selve 1-års gennemgangen besigtiges arbejdet, og de forhold, bygherren ønsker at påpege, bliver gennemgået. Det foregår typisk som en fysisk gennemgang på ejendommen med deltagelse af relevante repræsentanter.

Ifølge AB18 skal der udarbejdes en eftersynsprotokol. Her noteres de mangler og forhold, bygherren påpeger, entreprenørens eventuelle bemærkninger samt aftaler om afhjælpning, herunder hvordan og hvornår arbejdet skal udføres. 

Protokollen er vigtig, fordi den skaber et fælles skriftligt grundlag for det videre forløb. Den kan være med til at forebygge misforståelser og sikre, at både bygherre og entreprenør har samme forståelse af, hvad der er registreret.

Hvis der bliver fundet mangler

Hvis der bliver konstateret mangler, skal entreprenøren som udgangspunkt have mulighed for at afhjælpe dem. Ifølge AB18 har entreprenøren i fem år efter afleveringen både pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen. 

Det betyder, at bygherren ikke uden videre kan få andre til at udbedre forholdene, hvis entreprenøren har ret til selv at afhjælpe dem. Samtidig skal bygherren give entreprenøren skriftlig besked om manglerne inden rimelig tid efter, at de er eller burde være opdaget.

For boligforeninger understreger det vigtigheden af at reagere i tide og få kommunikationen dokumenteret skriftligt.

Eftersyn erstatter ikke vedligeholdelse

Selvom 1-års gennemgangen er en vigtig del af byggeprocessen, erstatter den ikke den løbende vedligeholdelse. Altaner er udsat for vind og vejr året rundt, og korrekt brug, rengøring og vedligeholdelse er afgørende for altanernes levetid.

Derfor bør boligforeninger også have fokus på den daglige drift efter afleveringen. Det kan blandt andet handle om rengøring, afvanding, overflader og beboernes brug af altanerne.

En 1-års gennemgang skal altså ikke ses som en formalitet, men som en mulighed for at sikre, at altanprojektet fungerer, som det skal – også efter det første år i brug.

Gode råd til boligforeninger før 1-års gennemgangen

Inden eftersynet kan boligforeningen med fordel:

• Indsamle input fra beboerne i god tid
• Dokumentere relevante forhold med billeder
• Samle alle punkter i én oversigt
• Skelne mellem mangler, almindeligt slid og vedligeholdelse
• Sikre, at indkaldelsen sker skriftligt og rettidigt
• Få aftaler og konklusioner skrevet ind i eftersynsprotokollen

Et trygt punktum på første driftsår

For mange boligforeninger er et altanprojekt en stor investering og et projekt, der berører mange beboere. Derfor er det vigtigt, at processen ikke stopper brat ved afleveringen.

1-års gennemgangen giver foreningen mulighed for at samle op, få dokumenteret eventuelle forhold og sikre, at projektet bliver afsluttet på et ordentligt grundlag. Det skaber tryghed for både bestyrelse, beboere og entreprenør – og bidrager til, at altanerne kan holde sig velfungerende i mange år frem.